Nas pessoas jurídicas optantes pelo Lucro Presumido, as receitas auferidas com a alienação de imóveis são tributadas sob a forma de “ganho de capital”, por força do disposto no artigo 39, § 3º, da Instrução Normativa nº 1.700/2017.
O ganho de capital é adicionado integralmente à base de cálculo presumida, passando a fazer parte da base de cálculo total do IRPJ e da CSLL. Assim, o ganho de capital é tributado de forma direta, com aplicação de alíquota de 15% e 9% sobre o resultado da venda, a título IRPJ e CSLL, respectivamente. Isso quer dizer que o ganho de capital, no lucro presumido, não está submetido à alíquota de presunção de lucro, compondo a base de cálculo diretamente.
Esse foi o entendimento adotado pela Receita Federal na Solução de Consulta Cosit nº 251/2018, segundo a qual a alienação de bem do ativo imobilizado por empresa optante pelo lucro presumido deve ser tributada pelo IRPJ e pela CSLL segundo as regras aplicáveis ao ganho de capital, ainda que tenha havido a reclassificação do bem para o circulante.
Em recente decisão, no entanto, o Tribunal Regional Federal da Terceira Região garantiu a uma administradora de imóveis o direito de pagar IRPJ e CSLL sobre a receita bruta do lucro presumido, e não sobre ganho de capital. A decisão foi proferida no julgamento da Apelação Cível nº 5021017-20.2020.4.03.6100.
Prevaleceu o entendimento de que, como a empresa exerce a atividade de administração de imóveis, incluindo compra, venda e locação de bens, a alienação de imóvel próprio, que anteriormente havia sido objeto de locação, externa atividade típica, inserida no objeto social, gerando receita operacional para efeito de IRPJ/CSLL, cabendo a tributação pela receita bruta, nos percentuais definidos na legislação, e não pelo ganho de capital.
O Tribunal Regional Federal da Quarta Região também possui precedentes favoráveis aos contribuintes, do que se tem exemplo o acórdão proferido no julgamento da Apelação Cível nº 5001015-04.2019.4.04.7113.
A própria Receita Federal, na Solução de Consulta Cosit nº 7/2021, analisando um caso em que a empresa tinha por objeto social administração, locação, compra e venda de imóveis, manifestou-se no sentido de que, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% e 12%.
Assim, para empresas imobiliárias e administradoras de bens próprios e de terceiros, a incidência de IRPJ/CSLL rege-se pelo artigo 15 da Lei 9.249/1995, e a de PIS/COFINS, no sistema cumulativo para optantes pelo lucro presumido, pelo artigo 3º da Lei 9.718/1998, em ambos os casos, considerando a receita bruta.
A decisão é importante porque beneficia pessoas físicas e jurídicas que realizam planejamento tributário e sucessório por meio de holdings patrimoniais, haja vista que a tributação pela receita bruta é bem mais vantajosa do que a tributação como ganho de capital.
As empresas que se enquadrarem nessas condições podem ajuizar ação declaratória para ver reconhecido tal direito e, tendo havido alienação de imóveis nos últimos cinco anos, ainda poderão recuperar os valores pagos a mais.